Z umowy najmu wynika, że w zamian za otrzymanie od wynajmującego rzeczy najętej na określony lub nieokreślony czas zobowiązujemy się do uiszczania czynszu (Kodeks Cywilny, art. 659 § 1). Co wchodzi w jego skład i przede wszystkim – kiedy trzeba go płacić?
Mówiąc o czynszu w sensie prawnym, mamy na myśli ekwiwalent za użytkowanie rzeczy, która niekoniecznie jest nieruchomością. Kodeks Cywilny reguluje, że może być on oznaczony w pieniądzach lub w innych świadczeniach (art. 659 § 2 kc). Jego uiszczenie jest podstawowym obowiązkiem najemcy względem wynajmującego. Jednocześnie stanowi nagrodę dla wynajmującego za oddanie drugiej stronie lokalu w używanie.
Często czynsz rozumie się w znaczeniu potocznym, jako ogół opłat miesięcznych. Z czynszem nie można utożsamiać opłat za dostawy energii elektrycznej, gazu, centralnego ogrzewania lub wywóz nieczystości. Wynajmujący nie ma wpływu na ich wysokość, która jest zależna od najemców zużywających poszczególne media.
Musi znaleźć się w umowie najmu i jest ustalane na podstawie woli stron poza sytuacjami, gdzie odrębny przepis mówi inaczej. Ostatnia sytuacja dotyczy przede wszystkim lokali należących do publicznego zasobu mieszkaniowego lub znajdujących się w zasobach towarzystw budownictwa społecznego.
Kiedy występuje konieczność opłacenia pierwszego czynszu? Zgodnie z art. 669 termin pierwszego czynszu powinien być oznaczony w umowie najmu. Umieszczenie w niej takiego zapisu jest korzystne, bo nie pozostawia wątpliwości co do właściwej daty. Termin umowny przyjmuje postać określonej daty np. 1 lub 15 dnia każdego miesiąca. Bardzo ważne jest to, że jeśli w umowie powstał zapis co do określonego dnia opłacania czynszu, to posiada pierwszeństwo przed zapisami kodeksowymi.
Gdy go nie ma – możliwości terminów zapłaty są dwie. W przypadku, gdy najem trwa miesiąc lub krócej, trzeba uiścić czynsz za cały miesiąc z góry. Kiedy trwa powyżej miesiąca lub zapis w umowie jest na czas nieoznaczony, wówczas czynsz opłaca się do 10 dnia każdego miesiąca.
Mogłoby się wydawać, że obowiązek czynszu wygasa wraz z opróżnieniem mieszkania i oddaniem kluczy osobie zaufania publicznego (utożsamianej roboczo z osobą wykonującą wolny zawód). Nic bardziej mylnego – jak orzekł Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 10 lutego 2017 (V CNP 32/16).
Wynika to z faktu, że sama umowa najmu ma charakter konsensualny. Korzystanie lub opróżnienie przez najemcę lokalu nie jest wobec niej decydujące, skoro trwa nadal. Nie ma znaczenia, że zaprzestano realnego korzystania z nieruchomości.
Zaprzestanie opłacania czynszu jest możliwe wskutek wygaśnięcia umowy najmu lub też jej skutecznego wypowiedzenia. Czynsz nie należy się wówczas, gdy stosunek najmu wygasł, zachowane zostały warunki wynikające z umowy i ustaw.
W praktyce konsekwencje wynikające z niepłacenia przez wynajmującego czynszu uzależnione są od długości trwania zaległości. Nie można wobec niego od razu wyciągnąć konsekwencji.
Opóźniający się z opłacaniem czynszu najemca jest bezpieczny dopóty, dopóki zaległości nie przekraczają dwóch miesięcy. Dopiero po przekroczeniu tego okresu wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia. Nie zachodzi to jednak w sposób automatyczny – należy powiadomić wynajmującego o takim zamiarze w formie pisemnej. Otrzymuje on również dodatkowy miesiąc na zapłacenie należności. Dodatkowo najmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach pozostawionych w lokalu przez najemcę (gdy ten zalega z czynszem krócej niż przez rok). W praktyce ta instytucja jest rzadko wykorzystywana.
